预收了租金，缴了增值税，退租了能申请退税吗？

企业出租房屋要缴哪些税？有哪些问题需要注意？退租了可以退税吗？

根据财税[2016]36号文件第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在没有起租前收到定金应先缴纳增值税。但是应注意的是，纳税义务发生时间只是规定应当纳税的时间，而不是规定是否应当纳税。如果该行为不需要纳税，那就谈不上纳税时间的问题。所以，根据《增值税暂行条例》第一条规定，只有发生应税行为，才应当缴纳增值税。所以如果确实没有发生租赁行为（退租了），该缴纳的增值税可以申请退回的。

从另一个角度来说，一次性预收的房租缴纳的增值税，属于预缴性质的税金，并非企业实际缴纳的税款，当企业业务不再继续执行时，完全可以向税务机关要求退回未抵减完毕的预缴税金，且其不受征管法规定的三年限制。

关于增值税纳税义务发生时点的确认，在即将颁布的《增值税法》中，相关的修改如下，提请纳税人注意！

一、增值税

1、一般规定 

2、减免规定

（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、城建税及附加税

三、城镇土地使用税

四、印花税

一、租房合同中约定了2个月的免租期，免租期内需要按照视同销售缴纳增值税吗？

答：不需要。出租合同的免租期，属于“有偿”赠送，而视同销售更强调“无偿”，因此该行为不属于视同销售，故不涉及增值税及附加税。

【政策依据】

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

二、企业“无偿”出租房屋，是否需要缴纳增值税？

答：需要。

【政策依据】

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条：

下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

三、免租期内需要缴纳房产税吗？

答：需要。取得租金收入的期间，需要依照不含税的租金收入按12%的税率计算缴纳房产税（从租计征）。而免收租金的期间应由产权所有人按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，按照1.2%的税率计算缴纳房产税（从价计征）。

四、免租期期间的企业所得税又该如何处理？

答：税法上，企业所得税在相应的免租期不确认租金收入

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